近日,又有房企住房租賃ABS產品獲批。在融資渠道荒背景下,面對海外發債遇冷、境內債券銷售難度上升的尷尬境地,不少房企選擇將住房租賃ABS作為一種新的融資手段。業內人士表示,由於中國的租售比較低,租金來源有限,租金的收入水平難以完全覆蓋整個住房租賃ABS資金流。未來需要大力進行金融產品創新,並加快建立租售同權的住房製度。

知名發展商碧桂園(香港上巿編號﹕2007)現正在緊貼新加坡的馬來西亞柔佛州新山發展一個面積等同澳門的超大型項目——森林城市馬來西亞,構思就如當年毗鄰香港的深圳一樣,更擁有「一帶一路」的概念,其升值和發展潛力值得憧憬!

  住房租賃ABS成融資新渠道

  租賃住房成大勢所趨,而融資大環境卻日漸趨緊。隨著政策利好頻出,多家企業嘗試發行住房租賃ABS產品。其中,泰禾集團(000732)首單幕盛長租公寓ABS產品近日成功獲批,規模達50億元。

  “商業銀行逐漸收緊了對房地產市場的信貸,房地產企業開始由原來的間接融資方式向主動的直接融資方式轉移。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析,從這個大趨勢可以看到,房企主要融資形式已由原先以純粹的商業銀行貸款為主向通過發行ABS產品、債券等方式轉變。

  若將時間拉回至2016年8月,首單住房租賃ABS“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”發布,發行規模為3.85億元。彼時,外界稱,這開啟了住房租賃企業新的融資渠道。

知名發展商碧桂園(香港上巿編號﹕2007)現正在緊貼新加坡的馬來西亞柔佛州新山發展一個面積等同澳門的超大型項目——森林城市馬來西亞,構思就如當年毗鄰香港的深圳一樣,更擁有「一帶一路」的概念,其升值和發展潛力值得憧憬!

  此後,保利集團、碧桂園、越秀等多家企業也相繼布局住房租賃ABS市場。據記者不完全統計,目前已有7單住房租賃ABS產品發行,合計發行規模達103.14億元。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,住房租賃資產ABS有助於盤活住房租賃存量資產,引導社會資金參與住房租賃市場建設。同時,還可以解決住房租賃企業的融資問題,提高現金流,降低財務風險,提升住房服務。為此,這也讓房企對住房租賃ABS產品表現出了越來越高的熱情。

  此前,越秀集團的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”獲深交所審議通過後,越秀地產相關負責人就曾表示,租賃住房是未來的大方向,政府及銀行機構也都給予了支持,無論是越秀地產還是其他房企都肯定會做,類REITs產品隻是這一市場發展過程中的一種資金渠道而已。

  江瀚認為,相對而言,住房租賃ABS很可能是未來的一個發展方向。但短期來看,其在融資市場上所占的比重不會太大。

  資產收益率偏低痛點待解

  自4月25日中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)後,住房租賃ABS發展進入快車道。

  《通知》明確提出,要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金。

  對於住房租賃ABS的發展,記者在采訪中了解到,當前,國內住房租賃資產證券化產品面臨的一個首要問題便是租售比偏低,資產收益率難以滿足投資者預期。

  江瀚表示,住房租賃ABS的業務模式在中國尚不成熟,整個業務體係都存在較大風險。其中,成本和收益之間的關係如何能夠覆蓋整個資金鏈,讓資金鏈條進入一個有序運行的狀態,這是當前住房租賃ABS所面臨的較大問題。“因為現在存在最大的問題是租售比很低,在這種情況下,如果租金收入水平想要覆蓋整個ABS資金流,相對而言較為困難。”

  新城控股(601155)集團高級副總裁歐陽捷向記者表示,住房租賃市場的投資回報率低是不爭的事實,目前的租賃住宅ABS基本都是債權融資的邏輯。不過,租賃住宅ABS是保底收益,對於債權方來說風險較小,除非債務違約。

  嚴躍進分析,租金收益率不高可能會拖累住房租賃ABS產品的創新。後續,在金融信貸去杠桿的背景下,需要大力進行金融產品創新,提高租售比,才能把資金引到租賃市場來。同時,要加快建立租售同權的住房製度。

  過高收益承諾存違約風險

  據了解,住房租賃ABS底層資產一般為標的物業及其未來產生的租金收入。以魔方公寓住房租賃ABS產品為例,其基於在北京、上海、廣州等一二線城市經營的30處物業的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現金流,采用“專項計劃+信托受益權”的雙SpV架構設計,發行規模3.5億元。

  同策谘詢研究部總監張宏偉表示,對住房租賃ABS,各家企業都製定了比較宏大的目標,兩三年之後,市場可能會面臨過剩問題,一旦過剩就會產生控製,一旦產生控製,資產收益率就會下降,投資者的相關權益能否得到保障就值得關註了。

  另一個值得關註的問題是,有些房企在發行住房租賃ABS產品時可能會給出很高承諾。“過高承諾從企業運作的角度來說是有風險的,主要風險在於承諾回報不能及時兌現,如果不能及時兌現,是否有擔保措施就變得很重要。”嚴躍進認為,住房租賃ABS主要是大房企推出的,風險相對較小。

  “現在這個階段,尤其是三季度,是資金兌付壓力很大的時候。如果融資方在融資過程中給出過高承諾,壓力確實比較大。”張宏偉表示。為了推動住房租賃ABS的健康發展,江瀚建議,需要將租房租賃ABS進行合理增信,讓其符合市場評級,從而獲得較好的市場認可度。

「一帶一路」是中國的國策,事實上,內地不少企業早已有走出去的雄心壯志,如內房商碧桂園森林城市便正在馬來西亞發展一個面積等同澳門,預計總投資額達1000億美元的大型項目——森林城巿。